A regulamentação da reforma tributária no Brasil, que visa simplificar o complexo sistema de impostos do país, gera preocupação no mercado imobiliário, especialmente sobre o possível aumento no valor dos aluguéis. Segundo especialistas, as mudanças podem elevar a carga tributária não apenas para inquilinos, mas também para investidores, imobiliárias e proprietários de imóveis.

O ponto central da mudança é a criação do IVA-dual, que inclui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Esses novos tributos substituirão outros impostos federais, estaduais e municipais, como o PIS, a Cofins, o ICMS e o ISS. A nova regra expande a base de incidência, atingindo operações que antes não eram taxadas, como a locação de imóveis.

De acordo com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), a tributação sobre contratos de aluguel intermediados por imobiliárias pode passar de 3,65% para até 10,6%, quase o triplo do valor atual. Na prática, um aluguel de R$ 2.000, por exemplo, teria a carga tributária elevada de R$ 73 para R$ 169,60.

Quem será afetado?

A tributação não se restringe apenas às empresas. Pessoas físicas que possuam mais de três imóveis e recebam mais de R$ 240 mil anuais em aluguéis também passarão a recolher IBS e CBS. Segundo a advogada tributarista Andressa Sehn da Costa, a carga tributária total, somando-se ao Imposto de Renda, pode chegar a quase 27% para esses proprietários.

A especialista alerta que medidas de alívio, como descontos na alíquota, podem não ser suficientes para evitar o encarecimento dos aluguéis, especialmente para aposentados e famílias que dependem dessa renda.

Além disso, a reforma pode desestimular investimentos em nichos como a locação por temporada, já que a tributação para plataformas como o Airbnb será equiparada à do setor hoteleiro.

Outros desafios do setor

A falta de clareza em algumas regras da reforma pode levar a disputas judiciais, segundo Andressa Sehn. A especialista Marina Venegas, sócia do escritório BTLAW, acrescenta que a compra e venda de imóveis também serão afetadas, pois as novas regras de apuração de créditos e débitos exigirão que as empresas reavaliem suas operações.

Embora o Congresso tenha mantido os fundos de investimento imobiliário (FIIs) fora do grupo de contribuintes diretos, ainda há incertezas sobre as regras específicas para eles. A transição para o novo modelo será gradual, com os dois sistemas tributários coexistindo entre 2026 e 2032.

Especialistas concordam que o grande desafio será equilibrar a necessidade de arrecadação do governo com a garantia de moradia acessível, evitando que o consumidor final seja o mais prejudicado, com aluguéis cada vez mais altos.