Uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) abre caminho para que milhares de compradores de imóveis em todo o Brasil recuperem quantias pagas a mais no Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). O STJ determinou que a base de cálculo do imposto deve ser o valor real da transação, declarado na escritura, e não valores arbitrários definidos pelas prefeituras, como o "valor de referência" ou o valor do IPTU.

Esse entendimento, estabelecido em 2022, beneficia quem comprou um imóvel nos últimos cinco anos e foi cobrado indevidamente. "O STJ deixou claro que a alíquota do ITBI deve incidir sobre o valor real da transação, que reflete as condições específicas de cada imóvel e negociação", explica o advogado Rafael Burgos, especialista em Direito Imobiliário.

O especialista ressalta que o valor declarado em contrato e registrado em cartório tem presunção de veracidade. "Mesmo em um mesmo edifício, imóveis semelhantes podem ter preços muito distintos devido a fatores como estado de conservação, localização ou urgência do proprietário em vender", explica. A advogada Thiane Martins complementa que a decisão do STJ reconhece a boa-fé do contribuinte. "Não cabe à prefeitura impor um valor de referência prévio, muitas vezes inflacionado, para aumentar a arrecadação", pontua.

Apesar da decisão do STJ ter efeito vinculante, obrigando que seja seguida por todos os tribunais do país, muitos municípios continuam a desconsiderar a determinação. "Na prática, observamos prefeituras desconsiderando a decisão e insistindo em cobrar o ITBI sobre valores inflacionados", relata Burgos. Ele cita um caso em que um cliente, em São Paulo, conseguiu recuperar mais de R$ 77 mil após pagar o imposto com base em um valor de referência, e não no valor real da transação.

Como pedir a restituição

Para aqueles que pagaram o ITBI acima do valor devido, é possível entrar com uma ação judicial para reaver a quantia, com um prazo de cinco anos para solicitar a restituição, a partir do registro do imóvel. "É difícil resolver a questão na esfera administrativa, pois as prefeituras raramente aceitam os recursos. A via judicial é o caminho mais seguro e eficaz", orienta o advogado.

Os valores devolvidos são corrigidos e pagos de uma só vez, por meio de requisição de pequeno valor (RPV) ou precatório, dependendo do montante. A advogada Thiane Martins recomenda que os compradores comparem o valor da escritura com o comprovante de pagamento do ITBI. Se o valor utilizado pela prefeitura for maior que o do contrato, há direito à restituição.

Especialistas aconselham que quem adquiriu imóveis nos últimos cinco anos faça uma verificação detalhada dos documentos. Caso a cobrança esteja acima do devido, o próximo passo é procurar um advogado especializado para ingressar com a ação judicial. A Prefeitura de São Paulo recorreu ao Supremo Tribunal Federal (STF), mas o recurso não suspende a decisão do STJ, que permanece válida. "A tendência é que o STF consolide o mesmo entendimento, por se tratar da interpretação mais justa e condizente com a realidade do mercado imobiliário", conclui Burgos.